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今年影响房价的不利因素有哪些

聚行业--杠杆交易 www.927953.com   作者: 张平   2017-01-11 02:06

杠杆交易-全文略读:地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失,而且考虑到房地产交易费用非常高,房地产的投机热潮正在快速降温。第三,2017年居民的收入预期明显下滑,这对房地产价格形成比较大的下行压力...

 

杠杆交易--今年影响房价的不利因素有哪些

 

2017年的楼市似乎开始出现某种不确定性,业内专家呈现两种不同的声音是:“一线房地产天然具有稀缺性,将继续引领全国楼市上涨”,和“中国房地产泡沫无以复加,必将崩盘”,而大多数关于地产价格走势的分析视角映入大家的眼帘,包括:人口流入和城市化进程、居民资产配置和通胀预期,还有就是汇率贬值等等,但我觉得一些观点看似能够预测房价趋势,实则却是经不起推敲和捉摸。

 

之前我们所一直公认的微观层面的判断已经被颠覆,这意味着无论是人口净流入、通胀推高房价,还是一线房价会只涨不跌,都是不正确的,而站在这样的角度也是无法判断未来房价的走势。那么影响2017年中国房价的不利因素有哪些?

 

第一,一线城市的房产只有投机价值,连投资价值都没有。现在一线城市的租金已经大幅滞后于房价(因为租金再怎么涨,也要与租客的收入挂上钩),2015-2016年租金回报率大幅下降,意味着一线城市的房产的“估值”过高,房地产的“配置”价值也在明显下降。

 

第二,投机性购房遭受政策挤压,今年房地产的“投机”价值将明显下滑。??地产“加杠杆”的作用随着“限购限贷”政策的进一步收紧而逐渐消失,而且考虑到房地产交易费用非常高,房地产的投机热潮正在快速降温。

 

第三,2017年居民的收入预期明显下滑,这对房地产价格形成比较大的下行压力。据权威机构估计,2017年中国的GDP增速有望达到6.5%左右,这与前些年GDP增速动辄超过8%以上不能相提并论。而经济在快速下行之中,居民收入增长难有较大起色,背负高杠杆的意愿会有所回落。

 

第四,今年房价下跌的趋势肯定先是三四线城市开始,随后是一二线城市跟着调整,最终一二线城市房价的下跌幅度要远超过三四线城市。现在的状况是,一线城市由于“规模效应”和人口“集聚”效应,房价在初始调整时更容易得到外力支撑。

 

所以,那些房地产流动性好,成交活跃的一线城市,反而会看起来比流动性差的三四线城市价格“更抗跌”,但是由于一线城市泡沫过多,其调整幅度和时间跨度肯定会远甚于三四线城市。

 

第五,一线城市郊区房价要比市中心房价更容易下跌。近年来,由于油价下跌、交通改善以及低总价等“利多”因素,导致郊区和市中心房价的价差在大幅缩窄。但郊区房价由于各项基础设施较差,出行相对不便等因素,早已生成了更大的房价泡沫,所以一线城市郊区房价可能会比市中心调整更加迅猛,潜在风险则更大。

 

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